中国国务院于2011年1月26日举行的常务会议,研究部署进一步造好房地产市场调控工作所出台的八项政策措施,基本是全面罗列政府今后要落实的各个工作重点,不再如往昔般零碎甚或单一而为之,减低必要的揣测与「恐惧」对市场可能造成的困扰。但中央仍有若干值得注视的做法:(1)坚持和强化舆轮引导,(2)进一步落实地方政府责任和(3)对个人购买住房不足5年转手交易的,统一按销售收入全额征税,乃有针对性、延续性的房地产政策,该有助楼价和楼市稳定发展。
国务院此番所部署的进一步调控房地产市场工作,实际是按2010年4月的《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》的跟进,而现时所要进行的调控,只是「进一步造好」,非市场人士误释甚至乱释之所谓「打压」,并可自公布明确地指出:(a)房地产市场出现积极变化,和(b)房价过快上涨势头得到初步遏制,足见中央并不是不接受楼价上涨的市场现象,只是不愿见过快上涨而已,且申明新部署的调控工作,是要透过(i)逐步解决城镇居民住房问题,(ii)继续有效遏制投资投机性购房,以便促进房地产市场平稳健康发展。
常务会议所确定今后要作出的八项政策措施,最为惹人注目者反而为最后亦即第八项之(一)坚持和强化舆轮引导。国务院所强调的舆论引导,主要集中于(1)对制造、散布虚假消息行为,并会追究有关当事人的责任。相信这是会在相当程度有监于香港的房地产市场在近年出现的种种流弊而作出的,以打击地产发展商、地产代理以至依附房地产行业的媒体有意或无意制造的通宵排队轮候等买楼、地产发展商虚报售卖楼宇单位数目、个别高层利用十分短线买卖行为制造假象、售楼书过份跨张推介使置业者产生虚浮憧憬甚至地产代理商作出一面倒的非专业「研究报告」等,该是属于虚假消息的范畴,中央对此作出打击,乃合理之举,千万不要对制造、散布虚假消息者稍一宽松,要狠狠地绳之于法。
打击市场的制造、散布虚假消息,目的是要更为确切地做到对各地稳定房价和住房保障工作好的做法和经验,加大宣传力度之举,有如实的资料进行,任何带有误导性的宣传,都很有可能破坏房地产市场应有和正常的秩序,和不可能如国务院所直言之要引导居民从国情出发理性消费。
另一个重点,为(二)国务院在八项政策性措施中,放于第一条就是要「进一步落实地方政府责任」,并要求地方政府要切实承担起促进房地产市场平稳健康发展的责任。承担责任,本是任何人之于「职、权、责」的操守和道德思维和行为中十分重要的其中基础问题的境内有颇不少地产政府官员,权是有了,却玩忽职守,不负责任,使中央的平稳健康房地产市场的长期和有针对性的政策,无法发挥到应有预期效应,故国务院更明确和具体地提出多个要求城市人民政府在2011年要根据(a)当地经济发展目标、(b)人均可支收入增长速度(c)和居民住房支付能力,合理确定本地区年度新建住房价格控制目标,并于一季度向社会公布。
对买楼后五年内转手征全额税图压炒风
余者皆为政策性措施,包括加大保障性安居工程建设力度、调整完善相关税收政策强化差别化在住房信贷政策、严格住房用地供应管理、合理引导住房需求、落实住房保障和稳定房价工作的约谈问责制等,都是属于国家近年来所出台和推行的房地产政策的其中一项,中央现时只不过是把过去半个年代中的一个综合性的管制行为。
要高度注意的一点,为(三)国务院之调整完善相关税收政策,最为重点者为要:(I)调整个人转让住房营业税收政策,对个人购买住房不足五年转手交易的,统一按销售收入全额征税,政策是不欢迎置业者在买楼后的5年内便出售所拥有的单位,并视之为属有可能炒卖的行为,由是此类楼宇取消过去扣除若干可接受的支出,而以实际的交易价格征税,是为一项惩罚性的举措。
至于(II)加强对土地增值税征管情况的监督检查,重点对定价明显超过周边房价水平的房地产开发项目,进行土地增值税清算和稽查;(III)加大应用房地产价格评估技术加强存量房交易税收征管工作的试点和推广力度,坚决堵塞税收漏洞;(IV)严格执行个人转让房地产所得税征收政策等,都属关连的调控,而国务院更明确要各地加快建立和完善个人住房信息系统,和以此作为依法征税提供基础。
整个进一步调控工作的精神,还是在于地方政府落实责任的程度,否则‘下有对策’之风,使‘上有政策’大打折扣,由是中央要狠狠处理失责之地方官员,否则成效存疑。
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