2003年之后，美国走出了互联网泡沫危机，开始新一轮经济增长周期。就业情况转好，人们手上的现金增多，就会开始考虑购买一些资产投资。但当时刚经历完互联网股市泡沫，人们对股市有恐惧心理。

于是人们选择另外一样资产投资---房产。再加上美联储为了刺激美国经济，将利率下调至1%。银行的贷款优惠力度越来越大，只需要一定比例的首付，就能拥有一套自己的住房。于是越来越多的美国人开始成为了购房者，美国的房价也开始了快速的上涨。

到了2005年左右，美国的房价增长速度太猛了。许多普通的家庭都难以支付奥昂的买房费用，很多低收入的人都无法获得住房贷款。相比于增长猛增的房价，市场的利率十分低，对于贷款公司来讲，增放高利房贷是一个赚取利息差额收入的办法。于是乎，许多贷款公司应运而生。

1，贷款标准的放松。

为了争抢市场，各家贷款公司和银行开始没节操的拓展业务，直至一样东西的出现---零首付。你可以想象，一个拿着很低的工资勉强过活的人，上午走进房贷公司，不需要提供很多的担保，下午就可以获得100%的贷款买房。拿着1元找别人借4元，那就是（1+4）/1=5倍杠杆，一毛也不掏，找比人借钱。在数学上，杠杆倍数是无穷的。风险也是最大的。这样的贷款叫次级贷款。

2，无追索权。

意思是如果贷款者无力偿还房贷，贷款公司没有权利拿贷款者除抵押房产外其他资产抵债。假如我5年前向银行贷款了100万买房，现在还有15年的偿还时间，剩余未偿还的贷款数额是80万。而五年前，你的房子价值是100万，但现在只有50万。那大不了把抵押房子给贷款公司，剩余的50万不还了，少亏30万。

3.次级贷款资产证券化。

有样东西叫MBS，中文名叫抵押支持债券或者抵押贷款证券化。意思是，贷款公司或者银行可以把贷款业务打包，当作一种债券放出市场卖。贷款公司也是赚利率差。如果贷款者需要偿还每年6%利息，那么其中4%就作为作为MBS的年化收益率卖给投资者。

次级贷款本身的信用评级基本都是堪比垃圾债券的，但资产证券化给了他们从垃圾中掘金的机会。贷款公司可以把所有的次级贷款放在一齐打个包。把这个包看成三段。

这三段分别是高级资产，中级资产，和低级资产。未来通过次级贷款获得的现金流，将会优先支付给高级资产，然后是中级资产，最后才是低级资产。所以，高级资产收益率是最低，但风险也最低，中级次之，最危险的则是低级。

由于有优先偿还这个功能，打包再切片的方法，证券公司可以人为的制造AAA评级的资产。而这类高信用评级的资产在市场上的流动性是很高的，很多的投资者都会倾向于购买它，所以对于贷款公司而言，这种打包出售的方式，让它可以从垃圾中造出来了黄金，并卖了出去。

那剩下的中级资产和低级资产怎么办？简单，重复以上操作。把中级资产和低级资产再放到一齐打包，又砍成三段。

这样，从垃圾的垃圾中，捡到了新的金子。自然就可以继续这样做下去，从垃圾的垃圾的垃圾中掘金。

但是有一点很重要，位于最初被切出来的AAA级的产品和后来被切出来的AAA级的产品也是不一样的。可以说，打包的次数越频繁，获得的AAA级产品的风险就越大，因为偿还的贷款是先给最初的再给后来的。或者可以这样说，第一次打包的中级资产比第二次打包的高级资产风险都要低。

就这样，贷款公司“制造”出了投资者争相购买的AAA级资产，成功的将次级贷款打包出售了出去。于是大量资金被用在了买房，而未来的现金流都用来还房贷。

至于为什么这样的资产，评级机构也评为AAA级？当然也是为了钱。

危机引发过程：

一旦最源头的贷款者，因为资金流出现问题，资金链断裂，无法偿还贷款，出现违约。就会造成从上而下爆破式的违约。

接下来，贷款公司需要做的就是把没收的抵押房产放到市场上去卖掉，以弥补损失。因为这样，市面上出现了大量需要卖掉的房子，大量的供给与不充分的需求导致了房价的下跌。

因为房价的下跌，新入手房贷的很多人突然发现，我的房子现在不值钱了，为什么我还要支付比我现在房子价值还高的贷款金额呢？于是乎，他们拒绝支付贷款，出现了第二波的贷款违约。就这样，他们的房子也被银行作为抵押品清算，放到市面上卖出，进一步的导致了房价的下跌。

就这样的一个恶性循环，导致了次级贷款的支付出现了极大危机，也导致了房价的剧烈下跌。

最后，买房的人倒下了，买了这些“AAA”级资产的人也倒下了。就这样，一个危机就出现了。